Stedenbouwkundige uitschuivers....

Op het vlak van rechten en plichten ivm bouwen neemt het Lommelse stadsbestuur regelmatig "bochten tegen hoge snelheid".

 

Hieronder volgt dan ook een lange en eerder droevige lijst op dat vlak:

 

verbod van machtsafwending

Stad Lommel is op dit vlak niet aan haar proefstuk toe, want het Hof van Beroep te Antwerpen heeft haar (eind 2008) veroordeeld op basis van machtsafwending in stedenbouwkundige materies, blijkens “Internetgazet Lommel” van 14 januari 2009:

Stad veroordeeld door Hof van Beroep. Het Hof van Beroep veroordeelde op 16 december de stad Lommel wegens misbruik van stedenbouwkundige bevoegdheden. De stad moet nu aan een Lommelse onderneming een bedrag van 24.113,85 euro + intresten en gerechtskosten terugbetalen, in totaal 40.718 euro. Volgens het Hof heeft het stadsbestuur "misbruik gemaakt van zijn stedenbouwkundige bevoegdheden". Het staat vast, aldus het Hof, dat in 1997 het toenmalige schepencollege weigerde een bouwvergunning af te geven zolang de aanvrager, een Lommelse firma, niet overging tot betaling van een som van 24.113,85 euro. Waarom de firma moest betalen was onduidelijk. Nu eens sprak het schepencollege van gevelbelasting, dan weer van een bijdrage in infrastructuurkosten. Uiteindelijk betaalde het bedrijf omdat er gebouwd moest worden, en eiste het betaalde bedrag terug zodra het gebouw er stond. De rechtbank van Hasselt - en nu dus ook het Hof van Beroep te Antwerpen - stelde dat de stad Lommel helemaal geen recht had op dit geld en de firma op onrechtmatige wijze onder druk zette. (http://www.internetgazet.be/default.aspx?p=9299)

De waarschuwing die het Antwerpse Hof daarmee aan het stadsbestuur te Lommel gaf, blijkt echter weinig indruk gemaakt te hebben. Blijkens onderstaand bericht in “Internetgazet Lommel” van 16 maart 2011, gaat Stad Lommel immers ongestoord en onverminderd verder met het afdwingen van “gratis grondafstand” n.a.v. bouw- of verkavelingsaanvragen:

'Geef geen grond gratis weg' Wanneer iemand een stedenbouwkundige aanvraag doet in Lommel krijgt hij van het stadsbestuur meestal de vraag om "vrijwillig" en gratis een perceeltje grond af te staan aan de stad. De betrokkene gaat daar meestal op in, ook al om zijn aanvraag snel ingewilligd te zien. Het stadsbestuur hanteert in dit verband een onwettige praktijk,. Vorig jaar werd de kaap van 75 gratis grondafstanden op vier jaar tijd gepasseerd. In het gezaghebbende wetenschappelijke periodiek Tijdschrift voor Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw wordt immers gesteld dat “de praktijk van de gemeente om systematisch en gratis grondafstand te eisen voor een toekomstige uitbreiding van wegen (die op geen enkele wijze noodzakelijk worden door de aangevraagde werken) in strijd is met de Vlaamse en de Europese wetgeving." De schijnbare willekeur inzake grondafstand wordt trouwens door de Lommelaar niet in dank afgenomen, stelt Bouly. "Niet in het minst omwille van de onzekerheid waartoe dit aanleiding geeft bij de uitvoering van het mobiliteitsplan. Dat heel wat straten daarbij betrokken zijn, is bekend. Zo dienden de bewoners van de Septakkers in november 2010 een gezamenlijk bezwaarschrift in waarin zij zich bekloegen over gratis grondafstand omdat de noodzaak van grondafstand niet bewezen is voor aanleg van een openbare weg." (http://www.internetgazet.be/default.aspx?p=24729)

Ook Rechtbank Hasselt heeft in haar vonnis van 16 mei 2011 Stad Lommel veroordeeld wegens machtsafwending in het kader van onteigening/ruimtelijke ordening. Stad Lommel had binnenliggende tuingronden voor een “habbekrats” onteigend “voor openbaar nut”, maar deze gronden van hun openbaar-nut-bestemming afgewend door ze als een volleerd projectontwikkelaar bouwrijp te maken (verkaveling en wegenaanleg) en vervolgens aan particulieren peperduur te verkopen. In “Internetgazet Lommel” van 21 november 2011 leest men daarover het volgende:

“Onteigende inwoners vragen schadevergoeding. De …gaat morgenavond tijdens de gemeenteraad aan de meerderheid vragen welke consequenties het stadsbestuur trekt uit een vonnis waarbij de rechtbank van Hasselt de eis tot schadevergoeding van zeven Lommelaars tegen de stad Lommel omwille van de verkoop van onteigende gronden aan een projectontwikkelaar toelaatbaar verklaarde. De geëiste schadevergoeding bedraagt tot dusver 700.000 euro. Een door de rechtbank aangestelde deskundige onderzoekt nu of de bestemming die de projectontwikkelaar gaf aan de percelen beantwoordt aan het openbaar nut waarvoor werd onteigend. Op de bewuste percelen werden vier appartementsgebouwen gebouwd met 36 appartementen en 1.600 m2 handelsruimte. De gronden waar het over gaat maken deel uit van de huidige Hertog Jan-site (plein met stadhuis, woon- en zorgcentrum en privéwoningen met handelsruimtes) en werden samen met de gronden op en rond het cultureel centrum in 1976 "bij hoogdringendheid" onteigend. De stadsbesturen die daarna de dienst uitmaakten verkochten nogal wat onteigende percelen aan projectontwikkelaars die er privé-initiatieven ontwikkelden. Ook de gronden waar het proces nu over gaat werden door de stad verkocht aan een projectontwikkelaar die er dus vier appartementsgebouwen op bouwde. … De rechtbank oordeelde op 16 mei dat de vordering tijdig is en dat de vroegere eigenaars "gebeurlijk" een recht op schadevergoeding kunnen laten gelden. De deskundige aangesteld door de rechtbank moet tegen 9 januari een rapport neerleggen.”(http://www.internetgazet.be/default.aspx?p=30578)

Stad Lommel toont zich dus bijzonder hardleers op het vlak van machtsafwending inzake ruimtelijke ordening. Wij laten in het midden of de figuur van de vorige en de huidige burgemeester, beide in juni 1995 door Rb. Hasselt veroordeeld tot 3 maand gevangenisstraf op grond van machtsafwending, daar schatplichtig aan is, en citeren hieronder “Le Soir” van 30 juni 1995:

LE DEPUTE LOUIS VAN VELTHOVEN CONDAMNE A TROIS MOIS AVEC SURSIS . Le tribunal correctionnel de Hasselt a condamné, vendredi, le député SP et bourgmestre de Lommel, Louis van Velthoven, à trois mois de prison, avec un sursis pour trois ans, et à une amende de 40.000 F. M. Van Velthoven a été reconnu coupable d'avoir, en tant qu'officier public, favorisé ses intérêts privés dans la vente de terrains communaux à une société dont des membres de sa famille sont admnistrateurs. Son fils Peter, jusqu'il y a peu de temps député permanent du Limbourg et actuellement membre du Vlaamse raad, sa fille Brunhilde et sa femme Godelieve Poets, sont eux aussi condamnés à trois mois avec sursis et une amende de 30.000 F (pour la femme de Louis Van Velthoven et son fils) et de 10.000 F (pour sa fille). Le 24 septembre 1993, la ville de Lommel avait vendu une propriété de 13 ares pour 10 millions de francs à deux sociétés anonymes, dans lesquelles les enfants de Louis Van Velthoven étaient actionnaires et sa femme administratrice non rémunérée. Le député lui-même n'avait aucune part et n'occupait aucun mandat dans ces sociétés. Le conseil communal de Lommel avait avalisé la vente le 19 octobre 1993 en dépit de la forte désapprobation de l'opposition CVP. La parcelle fut alors intégrée dans le projet immobilier Adelberg. La Chambre avait approuvé jeudi les conclusions de sa commission des poursuites et avait autorisé le tribunal correctionnel d'Hasselt à prononcer son jugement à l'encontre de M. Van Velthoven. La commission avait constaté que les débats devant le tribunal corectionnel avaient été clos le 16 juin et qu'il ne restait plus qu'à prononcer le jugement.

(http://archives.lesoir.be/le-depute-louis-van-velthoven-condamne-a-trois-mois-ave_t-19950630-Z09QAA.html)

→ de inhoudelijke motiveringsplicht

De inhoudelijke motiveringsplicht gebiedt dat de motieven waarop een bestuurshandeling rusten, deugdelijk zijn: de beslissing moet gedragen worden door motieven die in rechte en in feite aanvaardbaar zijn. De beslissing moet voldoende steun vinden in de motieven: kan in redelijkheid de beslissing uit de motieven afgeleid worden? Zodoende moeten de motieven daadkrachtig zijn, ze moeten begrijpelijk, en rechtens en met het oog op de feiten en het door de overheid gevoerde beleid aanvaardbaar zijn (DE STAERCKE, J., Algemene beginselen van behoorlijk bestuur en behoorlijk burgerschap . Beginselen van de openbare dienst, Van Den Broele, 2002, 19-20).

Conform de vaste rechtspraak van de Raad van State houdt een daadkrachtige motivering in de eerste plaats in dat ze duidelijk en niet tegenstrijdig is ( R.v.St., nr. 81.351, 28 juni 1999). Een tegenstrijdigheid kan bestaan tussen twee overheidsbeslissingen (R.v.St., nr. 51.589, 9 februari 199. R.v.St., nr. 93.180, 8 februari 2001).

Dat Stad Lommel voor wat betreft de door haar na te komen motiveringsplicht annex rechtszekerheidsplicht, op vlak van ruimtelijke ordening nogal eens kort door de bocht durft te gaan, wordt aangetoond door twee arresten van de Raad van State. In de zaak Poppeliers (R.v.St. nr. 148.031, 4 augustus 2005) werd een door Stad Lommel verleende wijziging van verkavelingsvergunning door de Raad onderuit gehaald, wegens onvoldoende motivering bij het weerleggen van de bezwaren van omwonenden. Maar veel recenter en veel belangrijker nog: in de zaak Hendrickx (R.v.St. nr. 212.393, 4 april 2011) werd een volledig Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan, “Adelbergpark-Dorp” (project van liefst honderd appartementen!) door de Raad geschorst ingevolge onvoldoende motivering…

De Raad van State houdt terecht de hand aan dit aspect van de structuurplannen. Zo kan de overheid niet gebruik maken van de elementen van een structuurplan bij het invullen van het begrip "goede ruimtelijke ordening" (R.v.St., nr. 148.031, 4 augustus 2005; zie ook RvSt. nr. 121.293, 3 juli 2003; vgl. M. BOES, Stedenbouw en ruimtelijke ordening in het Vlaamse Gewest, Gent, Larcier, 2006). Dat Ruimtelijke Structuurplannen geen beoordelingsgrond vormen voor vergunningsaanvragen, noch voor het stedenbouwkundig uittreksel en attest, zoals blijkt uit (het oude) art. 19 § 6 DRO (thans art. 2.1.2. § 7 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) werd overigens door de Raad van State diverse malen en nog zeer recent aan Stad Lommel (!) herinnerd (zaak Vercammen, nr. 203.802, 7 mei 2010; nr. 212.038, 15 maart 2011). Het is nuttig volgende overweging van de Raad van State, die in beide juistgenoemde arresten wordt aantroffen, te citeren:

‘De omstandigheid dat, zoals in het bestreden besluit wordt overwogen, “het project kadert in de ontwikkelingsperspectieven voor de site en ruimere omgeving, door de stad Lommel opgenomen in haar gemeentelijk ruimtelijk structuurplan” doet, in tegenstelling tot wat de tussenkomende partij voorhoudt, aan de voorgaande vaststellingen geen afbreuk. Daargelaten de vraag of de voormelde “ontwikkelingsperspectieven” kunnen worden beschouwd als “beleidsmatig gewenste ontwikkelingen” zoals bepaald in artikel 4.3.1.,§2, 2° VCRO, waarmee bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening evenzeer rekening moet worden gehouden, dient te worden vastgesteld dat het hier om een blote, want niet gefundeerde, bewering lijkt te gaan. Bovendien kunnen dergelijke ontwikkelingsperspectieven op zich, en des te meer wanneer deze, zoals in casu, inhoudelijk niet nader worden omschreven, geen grond vormen om bij de beoordeling van de overeenstemming van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening, de in de omgeving bestaande toestand volkomen buiten beschouwing te laten. ‘ ….‘Wat betreft de beoordeling van de verenigbaarheid van een aanvraag met de goede ruimtelijke ordening, moet de stedenbouwkundige vergunning duidelijk de met die ordening houdende redenen opgeven waarop de vergunningverlenende overheid haar beslissing steunt…….Wat die beoordeling betreft, dient de vergunningverlenende overheid op de eerste plaats rekening te houden met de ordening in de onmiddellijke omgeving. Deze beoordeling dient in concreto te geschieden en uit te gaan van de bestaande toestand. Al naar gelang de aard en de omvang van de aanvraag kan ook rekening worden gehouden met de ordening in een ruimere omgeving. De ordening in de ruimere omgeving is daarbij uiteraard minder doorslaggevend en mag er alleszins niet toe leiden dat de ordening in de onmiddellijke omgeving buiten beschouwing wordt gelaten”.

Dat het Lommelse stadsbestuur maar al te vaak “à la tête du client” stedenbouwkundige vergunningen uitreikt waarbij geenszins de objectiviteit inzake de vergunningsverlening als norm wordt gehanteerd, wordt voorts geïllustreerd door verschillende incidenten binnen haar eigen administratie Ruimtelijke Ordening, waar de objectiviteit bij de vergunningsverlening wordt gelaakt. Wij citeren uit de digitale krant “Internetgazet Lommel” van 25 april 2011:

“. …… meldt dat de fractie gaat interpelleren over het feit dat de stedelijke bouwdienst opnieuw zonder diensthoofd zit. Het is voor de tweede keer in drie jaar dat die functie vacant wordt, als gevolg van "de malaise binnen de Dienst Ruimtelijke Ordening die nu al minstens vijf jaar aansleept." Volgens de fractie zijn de problemen de eerste keer aan het licht gekomen bij de oprichting (in 2007) van een 'managementteam' binnen de stedelijke administratie. Twaalf personeelsleden, waaronder een aantal diensthoofden, stelden toen in een open brief aan de gemeenteraad het gebrek aan inspraak, communicatie en objectiviteit aan de kaak. Het personeel van de Dienst Ruimtelijke Ordening had eerder in dat jaar al een nota overgemaakt aan het stadsbestuur om zijn ongenoegen te uiten, maar kreeg nooit een reactie” (http://www.internetgazet.be/default.aspx?gemeente=lommel&p=25739)

→ het redelijkheidsbeginsel

Het redelijkheidsbeginsel verbiedt de overheid kennelijk onredelijk te handelen wanneer zij over enige appreciatiebevoegdheid beschikt. Wanneer er sprake is van een discretionaire bevoegdheid moet de rechterlijke toetsing zich in deze context evenwel tot een marginale toetsing beperken (DE STAERCKE, J., Algemene beginselen van behoorlijk bestuur en behoorlijk burgerschap . Beginselen van de openbare dienst, Van Den Broele, 2002, 24).

In een al te manifest zeer recent geval heeft de Raad van State een volledig Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan “Adelberg-Dorp”, een megalomaan project van een honderdtal appartementen, en duizenden m2 commerciële ruimten, gaande tot 6 verdiepingen hoog, uitgaande van Stad Lommel, terecht geschorst (R.v.St. nr. 212.393 van 4 april 2011).

In de digitale krant “Internetgazet Lommel” verscheen hierover op 11 mei 2011 volgend bericht, dat toch wel een bijzonder licht werpt op een en ander, niet in het minst omdat het nochtans “Gemeentelijk” Ruimtelijk Uitvoeringsplan werd bekostigd….door een bouwpromotor ! :

'Een staaltje van speculatieve stedenbouw'

In een persmededeling naar aanleiding van de schorsing door de Raad van State (RvS) van het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (GRUP) Adelberg-Dorp heeft ….vanavond gesteld dat een gedeelte van het betreffende GRUP een staaltje van speculatieve stedenbouw is: "Het stadsbestuur wist maar al te goed dat het zich op zeer glad ijs waagde." Het GRUP Adelberg-Dorp kwam er nadat in 2007 het GRUP Gasstraat – Prinses Astridpark sneuvelde, stelt CD&V. Het GRUP – waarvan de studiekost merkwaardig genoeg werd betaald door de projectontwikkelaar zelf – werd door de Gecoro (Gemeentelijke Commissie Ruimtelijke Ordening) omschreven als “speculatieve stedenbouw”. De Gecoro wees er toen ook op dat in de site rond het Adelbergpark, dat grenst aan het nieuwe GRUP, “veel moeite was gedaan om alles kleinschalig te houden”. De Bouwraad, een informele werkgroep tussen de stad en het Agentschap Ruimtelijke Ordening, wees op 31 juli 2007 nog op “de zorgwekkende schaalgrootte”, onder meer omdat een “torengebouw” eigenlijk een “volledig gebouw” was. En in een verslag van het overleg tussen de Vlaamse Gemeenschap (AROHM) en de provincie werd het project betiteld als “een gevaarlijk precedent”. De dienstdoende burgemeester omschreef het project als een “zware belasting voor de omgeving”. Onder druk van de Gecoro en de oppositie zag het stadsbestuur vervolgens af van de ontwikkeling van het GRUP Gasstraat – Prinses Astridpark en beloofde het een globale visie te ontwikkelen voor het Dorp via een meer omvattend GRUP, nl. Adelberg – Dorp (dat nu geschorst is). Maar dat bleek een schijnbeweging om het afgevoerde GRUP grotendeels te hernemen, onder meer met een torengebouw van 23 m hoog en 7 bouwlagen. Er volgde een klacht, die dus nu aanleiding geeft tot de schorsing. ... Toch werd het plan voorgelegd aan een uitzonderlijke gemeenteraad (13 juli 2010). Het GRUP werd goedgekeurd en de rest is geschiedenis.(http://www.internetgazet.be/default.aspx?gemeente=lommel&p=26159)

Het element ‘redelijkheid’ diende Stad Lommel nochtans te kennen aangezien de Raad van State in zeer recente stedenbouwkundige dossiers, gelegen op grondgebied Lommel, overwoog: “Het komt de Raad van State niet toe zijn beoordeling van de eisen van een goede ruimtelijke ordening in de plaats te stellen van die van de bevoegde administratieve overheid. In de uitoefening van het hem opgedragen wettigheidstoezicht, heeft hij echter wel tot opdracht aan de hand van de concrete gegevens van de zaak na te gaan of de overheid de feiten waarop haar beoordeling steunt correct heeft vastgesteld en of zij de grond van die feiten in redelijkheid heeft kunnen oordelen dat de te vergunnen bouwwerken verenigbaar zijn met de goede plaatselijke ordening.” (R.v.St. nr. 203.802 van 7 mei 2010; nr. 212.038 van 15 maart 2011).

Degene die de moeite doet om het artikel “Bouwvergunning Doelenstraat-Einde vernietigd” in “Internetgazet Lommel” van 15 mei 2011 (http://www.internetgazet.be/default.aspx?p=26249 ) te lezen, rijzen de haren eenvoudigweg ten berge…

En als uitsmijter, nog een recenter bericht uit diezelfde internetgazet

 

Internetgazet Lommel van 17 juni 2012

Lommel: Rechtbank verwerpt Lommelse reuzenboetes

Het stadsbestuur van Lommel mag van de rechtbank van Hasselt geen reuzenboetes eisen van inwoners die te laat bouwen op een perceel van de stad. Dat blijkt uit een vonnis van 26 maart van de rechtbank van eerste aanleg, zo meldt de CD&V. Die fractie klaagde de reuzenboetes al in februari 2009 aan als onrechtvaardig en onwettig.
Het stadsbestuur liet gezinnen, die te laat bouwden, jarenlang betijen om hen daarna zonder verwittiging en met terugwerkende kracht een boete op te leggen die per jaar oploopt met 10 % van de koopsom van het bouwperceel. Aankoopdossiers die 10 jaar en ouder waren, werden plots van onder het stof gehaald om, aldus de fractie, een financiële hold-up te plegen, bv. wanneer de betrokkene een bouwaanvraag deed.
Het stadsbestuur had echter geen oren naar het protest van CD&V en daagde diegenen die niet vrijwillig betaalden voor de rechtbank. Die wees nu de eis tot betaling van 27.268,29 euro (+ 1.500 euro intresten) tegen één van de kopers af. Zij vindt dat de stad de betrokkene had moeten verwittigen. De plicht tot ingebrekestelling staat immers in het contract en ook de algemene rechtsbeginselen verplichten het stadsbestuur daartoe. Anders oordelen betekent, aldus nog de rechtbank, dat het stadsbestuur er belang bij zou hebben haar inwoners laattijdig te verwittigen om zo de boete te doen oplopen. En dat is in strijd met de goede trouw, besluit de rechtbank. Vervolgens kent de rechtbank ‘naar billijkheid’ een beperkte schadevergoeding toe van 3.000 euro (i.p.v. 27.268,29 euro). Daarmee schaart de rechtbank zich eigenlijk achter het voorstel dat CD&V al in 2009 deed, nl. een correcte opvolging van de verkoopcontracten, met tijdige verwittiging, zodat de inwoners van Lommel weten dat zij kans lopen om beboet te worden. Op die manier wordt tijdig gebouwd en worden sociale drama’s vermeden. Het zou trouwens onaanvaardbaar zijn dat het stadsbestuur zichzelf beloont voor slechte opvolging van dossiers en zich aldus slapend verrijkt, zo stelt de CD&V-fractie.
De burgemeester had destijds ook gezegd dat de betrokkene zich zou hebben bezondigd aan speculatieve doorverkoop of verhuring. Maar de rechtbank veegde dit argument van tafel omdat de man in kwestie uiteindelijk wel degelijk bouwde.
De CD&V-fractie gaat de zaak aankaarten op de eerstvolgende gemeenteraad. CD&V wil dat het stadsbestuur het vonnis aanvaardt. De fractie vindt het ook niet meer dan billijk "dat diegenen die gezwicht zijn onder de druk van het stadsbestuur terugbetaling verkrijgen van onrechtmatig geïnde boetes."
Niet geheel terzijde: in het verleden bouwden drie Lommelse vennootschappen ook laattijdig op gronden aan het Adelbergpark die zij kochten van de stad. Het sp.a-stadsbestuur hielp de vennootschappen toen via kunstgrepen ontsnappen aan de geldboetes, waarop de gouverneur de tussenkomst van het stadsbestuur schorste en de rechtbank van Hasselt het stadsbestuur veroordeelde tot een schadevergoeding van 100.000 euro (vonnis van 6.10.1999) wegens onbehoorlijk bestuur. Van twee maten en twee gewichten gesproken, aldus CD&V.

Tot slot: moet er nog zand zijn ? Tja, ons witzand is dan ook wereldberoemd...

foto van de Keizer, net na het lezen van bovenstaand bericht   : )